In De Aker en Nieuw-Sloten |
Een beleggerswoning
Een belegger koopt een woning in een gezinswijk zoals De Aker. Hij wil deze woning splitsen in 4 zelfstandige appartementen om geschikt te maken voor de verhuur (buy-to-let), dan wel om op termijn als zelfstandige appartementen tegen een flink hogere prijs weer te kunnen verkopen.
Waardevermeerdering
Met het splitsen van een gezinswoning neemt de verkoopwaarde enorm toe. De aankoopwaarde van een gezinswoning is bijvoorbeeld rond de 5 ton. Na de verbouwing van rond de 1 ton is het resultaat 4 zelfstandige appartementen met een nieuwe taxatiewaarde van in totaal rond de 1,1 miljoen. De opbrengsten bij verhuur zijn rond de € 1.500 per maand per appartement = € 6.000,-- per maand per woning. De opbrengsten uit de verhuur van beleggingen zijn vrijgesteld van inkomstenbelasting. Het gevolg is dat in wijken zoals bijvoorbeeld De Aker en Nieuw-Sloten zo'n beetje elke gezinswoning, die in 2020 vrijkwam, door beleggers werd opgekocht. Een dergelijke gesplitste woning is kassa voor de vastgoedexploitant! Door het prijsopdrijvend effect resulteert dit in een eeuwigdurende hogere WOZ-waarde met een lucratief bijeffect voor de gemeente Amsterdam in de vorm van een sterk hogere bijdrage/inkomsten door heffingen zoals de OnroerendeZaakBelastingen (OZB).
Waarom woningsplitsing?
Bij splitsing gaat het om het creëren van zelfstandige woonruimten (zonder gemeenschappelijke voorzieningen) van minimaal 18m2 met een eigen kook-/wasgelegenheid en met een eigen huisnummer. De gemeente Amsterdam vindt dat er relatief te weinig kleine woningen zijn in Nieuw-West (zie onderstaande tabel). Om 'short stay' meer over de stad te spreiden is het afgelopen jaar, onder andere in Nieuw-West, aan vastgoedexploitanten groen licht gegeven om op grote schaal via splitsing (ongelimiteerd), kleine zelfstandige woonruimten te laten creëren met een oppervlakte van minimaal 18m2 met een eigen kook- en wasgelegenheid.
Deze kleine zelfstandige woonruimten worden vervolgens als een zelfstandige woning bij het kadaster geregistreerd. De stadsdelen Centrum, Oost en Zuid-Oost hebben relatief een hoger aandeel in woonruimten tot 40m2 (index hoger dan 100). Voor deze stadsdelen geldt bij splitsing een oppervlakte per zelfstandige woonruimte van minimaal 40m2.
Aandeel van woningvoorraad met een gemiddeld gebruiksoppervlakte (GBO) tot 40m2 (%):
De reden van de gemeente om 'short stay' te willen spreiden (de huisvesting van jongeren meer verdelen over de stad) snijdt geen hout. Het is aan de jongeren zelf om te bepalen waar ze willen wonen en waar er geschikte, betaalbare woonruimte beschikbaar is. Zit je op een universiteit of hogeschool dan wil je het liefst daar in de buurt wonen. De oplossing is dan om structureel woonruimte te creëren in de buurt van universiteit/hogeschool of werk (zoals op de Zuidas). Het is dan logisch om bijvoorbeeld een kantoorgebouw zoals voorheen het GAK-gebouw in Bos en Lommer in West te transformeren naar huisvesting voor jongeren, het realiseren van een Student Experience Amsterdam Amstel (zelfstandige woonruimte voor 520 studenten van 21 m² met een eigen keuken en badkamer) in Oost of bij een universiteit of hogeschool een campus te ontwikkelen dan wel bij woningcorporaties meer nadruk te leggen op jongerenhuisvesting. Wat de gemeente nu doet is een druppel op de groeiende plaat met als resultaat het vernietigen van de sociale structuur in gezinswijken met daarnaast als risico een aanzuigende werking op een parallelle, mogelijk deels criminele samenleving in gezinswijken.
Wat is de doelgroep bij splitsing?
Dat zijn niet degenen die bij Woningnet staan ingeschreven of starters die gaan werken of werkzaam zijn in de zorg, het onderwijs of de publieke sector. De doelgroep zijn degenen die veel geld aan wonen kunnen besteden en voor wie het geen zin heeft om in te schrijven bij Woningnet. De doelgroep zijn met name expats/arbeidsmigranten die hier komen ‘to make money’. Deze groep wordt door de overheid gesubsidieerd (met de zogenaamde 30%-regeling voor ingekomen werknemers). Daarnaast (internationale) studenten die kennelijk over veel geld kunnen beschikken. Door de verkamering en splitsing worden schaarse gezinswoningen onttrokken aan de reguliere woningvoorraad en wordt de woningnood in Amsterdam alleen maar hoger!
Wat is de mening van het Bestuur?
De wethouder Wonen, de SDC van Nieuw-West (de vertegenwoordigers van de bewoners in Nieuw-West) en niet in de laatste plaats de bewoners zelf, zijn vrijwel unaniem tegen verkamering en/of het splitsen van woningen in Nieuw-West. Het advies van Nieuw-West over verkamering is positief ontvangen door het college van B&W. Toch neemt het college besluiten die volleding ingaan tegen het advies van de SDC en de inwoners van Nieuw-West. Kennelijk zijn er andere belangen bij de gemeente Amsterdam die de voorrang krijgen boven het belang van de bewoners zelf...
(Geluid)overlast
Er is heel veel (geluid)overlast bij het van binnen volledig strippen van gezinswoningen. Beleggers hebben meestal geen enkel respect voor de buurt of de buurtbewoners. Het gaan hun om ‘het grote geld’. Zodra de splitsing is afgerond kan er lucratief worden verhuurd.
Splitsing van woning stopgezet
Een vastgoedexploitant heeft onlangs bij een woning aan de Valutaboulevard opdracht gegeven om een prachtige gezinswoning van binnen volledig te strippen en het keiharde beton te freezen voor nieuwe leidingen.
Het strippen en het volledig omkatten veroorzaakte een enorme (geluid)overlast. De bewoners in het woonblok werden van tevoren niet op de hoogte gesteld van de geplande werkzaamheden. Een dag of enkele dagen overlast voor de bewoners is, als je weet dat dit gaat plaatsvinden, nog daaraantoe, het ging echter wekenlang door. Zelfs op 1e Kerstdag werd er volop getimmerd en geboord.
De vastgoedexploitant had ook geen enkel begrip voor de huidige, actuele situatie. Door de pandemie/lockdown zijn veel bewoners genoodzaakt om thuis te werken en is er vrijwel geen mogelijkheid om buitenshuis te werken of te verblijven. De gezinswoningen aan de Valutaboulevard hebben sowieso vanaf de ontwikkeling de bestemming om (mede) te worden gebruikt als werk-/praktijkruimte.
De afdeling Vergunningen, Toezicht en Handhaving van Stadsdeel Nieuw-West onderzocht de situatie en heeft de werkzaamheden stilgelegd, omdat deze werden uitgevoerd zonder de benodigde omgevingsvergunning. Stadsdeel Nieuw-West: …Bij de afweging van alle betrokken belangen hebben wij meer belang toegekend aan het algemeen belang dan aan uw (redactie: de belegger) belangen… Aan het algemeen belang van de bewoners wordt vooralsnog door het stadsdeel Nieuw-West gelukkig meer waarde toegekend dan aan het financieel belang van de belegger.
Westersite / Klaas van Wieren
#020matters #verkamering #splitsing #woningnood #nieuwwest #westersite #deaker #nieuwsloten
(wordt vervolgd)
Zie ook deel 2: https://westersite.nl/uitgelicht/verkamering-en-woningsplitsing-2
Hoi Klaas,
Wauw, wat een vlammend betoog! En wat heftig dat zo'n ondernemer op 1e Kerstdag nota bene zonder vergunning aan het verbouwen is. Schandalig! Goed om te horen dat daar op ingegrepen is.
Er zijn wel een paar punten die niet helemaal kloppen, of waar ik een kanttekening bij plaats:
- "Om 'short stay' meer over de stad te spreiden is het afgelopen jaar, onder andere in Nieuw-West, aan vastgoedexploitanten groen licht gegeven om op grote schaal via splitsing (ongelimiteerd), kleine zelfstandige woonruimten te laten creëren"
--> Het vorige college (VVD, D66, SP) heeft het beleid omtrent verkamering/splitsing verruimd. Het huidige college (GroenLinks, D66, PvdA, SP) heeft het beleid juist weer meer beperkt. Zo zijn er quota gekomen, waardoor er paal en perk kan worden gesteld aan het massaal verkameren en splitsen van hele buurten.
- Short stay: volgens mij gaat het hier in De Aker (en ook in Nieuw-Sloten en Osdorp, etc) niet om short stay, wat een specifieke verhuurvorm is voor tijdelijke huurcontracten, maar gaat het om ofwel verkamering (omzetting in onzelfstandige wooneenheden) of splitsing (omzetting in zelfstandige wooneenheden). Het verkameren was eerder al aan banden gelegd, waardoor je nu opeens weer een groei aan splitsingaanvragen ziet. Maar ook dat is per 1 januari moeilijker geworden. Short stay is hier, volgens mij, niet aan de hand. Maar corrigeer me als dit niet klopt.
- "met als risico een aanzuigende werking op een parallelle, mogelijk deels criminele samenleving in gezinswijken."
--> geen idee waar het criminele opeens uit moet blijken. Alsof er geen criminelen in eengezinswoningen wonen en alsof kopers/huurders van kleinere woningen meer crimineel zijn dan kopers/huurders van grotere woningen. Raar om dat zo te benoemen. Ook overigens gezien de inderdaad hoge huurprijzen/koopprijzen die gevraagd wordt, verwacht ik eerder een soort veryupping en verjonging van de buurt.
- "De doelgroep zijn met name expats/arbeidsmigranten die hier komen ‘to make money’. Deze groep wordt door de overheid gesubsidieerd (met de zogenaamde 30%-regeling voor ingekomen werknemers)."
--> Dit kan ik beamen. Ik werk in de IT en het klopt dat op de internationale woningmarkt Amsterdam als goedkoop wordt gezien (!). Het prijsopdrijvende effect is zorgwekkend.
- "De wethouder Wonen, de SDC van Nieuw-West (de vertegenwoordigers van de bewoners in Nieuw-West) en niet in de laatste plaats de bewoners zelf, zijn vrijwel unaniem tegen verkamering en/of het splitsen van woningen in Nieuw-West. Kennelijk zijn er andere belangen bij de gemeente Amsterdam die de voorrang krijgen boven het belang van de bewoners zelf."
--> Nieuw-West (bestuur en commissie) ijvert inderdaad al langer voor maatregelen en dat is ook gelukt! Het klopt dus niet dat de gemeente Amsterdam er anders in staat. Er zijn quota gekomen, er zijn strengere eisen gekomen (minimale oppervlakte van de gesplitste woningen etc) en ons GroenLinks-fractiegenoot Esther Tienstra heeft onlangs nog een instemmende reactie van wethouder Ivens gekregen toen zij vanuit Nieuw-West kwam inspreken in de raadscommissie Wonen om te pleiten voor het samenvoegen van de diverse quota.
Kortom, wij strijden gezamenlijk voor een leefbare buurt, een gezonde woningmarkt en tegen het gebruik van woningen puur als investering.
Groetjes Sarah Biddle
Stadsdeelcommissielid GroenLinks Nieuw-West