(column)
Algehele zelfbewoningsplicht voor álle particuliere woningen!!!
KLAAS VAN WIEREN
Voor 2022 wil de gemeente Amsterdam de zelfbewoningsplicht instellen voor woningen met een WOZ-waarde onder de € 512.000. Het instellen van een zelfbewoningsplicht is een fantastisch initiatief. De ondergrens van € 512.000 is echter ronduit belachelijk.
De gemiddelde WOZ-waarde van woningen in eigendom van eigenaar-bewoners lag in 2020 op €542.450 (Bron: Woningvoorraad Amsterdam - Veranderingen in eigendomsvorm en WOZ-waarde 2018-2020).
De meeste woningen in Amsterdam bevinden zich boven de grens van € 512.000. Woningen onder de grens van € 512.000 zijn voor beleggers veelal niet interessant om op te delen voor de verhuur (buy-to-let).
De voorgestelde ondergrens voor de zelfbewoningsplicht voor woningen met een WOZ-waarde van € 512.000 is véél te laag. De impact en de relevantie is dan ook relatief klein.
Veel relevanter is de intentie die een belegger heeft met de aankoop van een woning.
Is zijn/haar intentie, om als exploitant, om veel geld te willen verdienen met enkel het uitmelken van de woning (en van de buurt) via 'buy-to-let' dan zou hiervoor een opkoopverbod moeten gelden!!!
Is zijn/haar intentie om, als belegger/projectonwikkelaar, een woning te flippen voor de verkoop ('buy-to-sell') dan is er sprake van waardetoevoeging (ook voor de buurt) en kan hij/zij, binnen de wettelijke regelgeving/bestemmingsplan, zijn/haar gang gaan.
In buurten zoals De Aker en Nieuw-Sloten vallen de meeste woningen boven deze grens. In sommige straten is al meer dan de helft van de woningen in een woonblok in handen van beleggers. Met het huidige voorstel, kunnen beleggers verder hun gang blijven gaan. Dit resulteert in een verdere uitstroom van buurtbewoners met als gevolg de ontwrichting van de sociale cohesie binnen woonbuurten.
Ter illustratie de WOZ-waarde van enkele (willekeurige) woningen.
WOZ-waarden 2019 2020 +/-
Valutaboulevard: 473K 543K + 15%
Eurokade: 500K 522K + 4%
Pond Sterlinglaan: 509K 535K + 5%
Hans Frankfurtersingel: 662K 657K - 1%
Het is arbitrair hoe de WOZ-waarden worden bepaald en hoe de jaarlijkse mutatie tot stand komt. De hoogte van de WOZ-waarde is nogal beïnvloedbaar. De gemeente Amsterdam heeft indertijd de OZB voor 2021 met ongeveer 20% verhoogd (kennelijk ca. 16% vanuit de stijging van de WOZ-waarden en ca. 4% als reguliere stijging). De gemeente heeft belang bij een hoge WOZ-waarde!
Belasting omhoog |
Conclusie |
Met een opkoopverbod voor 'buy-to-let' geef je als gemeente duidelijkheid, transparantie en vertrouwen aan de bewoners van Amsterdam. Op een algehele zelfbewoningsplicht kunnen enkele uitzonderingen worden gemaakt zoals voor woningen die al lang te koop staan, oude en vervallen woningen, bij tijdelijk verblijf in het buitenland, de echt grote (project)woningen > 200 m2 en ook voor winkels/bedrijfs-/kantoorpanden. Dit zijn voor beleggers (en voor de stad) geschikte objecten om te flippen voor particuliere bewoning.
Advies vlottrekken woningmarkt
Zie ook de petitie: https://petities.nl/petitions/stop-de-wooncrisis |
----------------------------------------------------------------------
"Een algehele zelfbewoonplicht mag uitdrukkelijk niet van de wet. Het is de wet die juist het WOZ-criterium als criterium geeft voor het opleggen van de zelfbewoonplicht. Iets anders is niet toegestaan "
WETHOUDER WONEN JAKOB WEDEMEIJER (SP)
-----------------------------------------------------------------------
Amsterdam wees creatief en neem het voortouw!
Het zou de gemeente Amsterdam sieren als zij voor Amsterdam een algeheel verbod instelt op 'buy-to-let' door beleggers die een particuliere woning kopen met de intentie om (in gedeelten) te verhuren. Dat is meteen een belangrijk signaal naar de landelijke politiek om de wet aan te passen en naar collega-gemeenten die met dezelfde problematiek worstelen. Neem als (sociale) hoofdstad het voortouw en kies voor een algehele zelfbewoningsplicht van particuliere woningen.
Den Haag heeft een volliedig andere focus. Ze redeneren vanuit hun eigen perspectief. Het kabinet Rutte c.s. is er vooral op gericht om de eigen club (degenen met veel geld en macht) te faciliteren en te beschermen.
Bekende voorbeelden zijn Prins Bernhard jr. en Reinout Oerlemans (Daniëlle Oerlemans vanuit LA in Het Parool: 'We hebben nogal wat vastgoed in Amsterdam waarover ik me ontferm'). Zij zijn ongekend rijk en machtig geworden met dit beleid waarbij zij, via de wet de mogelijkheid wordt geboden, om woningen lucratief te kunnen exploiteren. Zij zijn een voorbeeld voor veel (toekomstige) pandjesbazen die met geld, geld willen maken, waarbij de overheid via de liberale regelgeving als Sinterklaas fungeert.
Het probleem van de wooncrisis zit derhalve niet primair in een tekort aan woningen, maar aan een tevéél aan geld. Lees hiervoor het boek van Hans de Geus: “Hoe ik toch huisjesmelker werd – over woonarmoede en ongelijkheid”
Zie ook: (volgt binnenkort)
1. Het verschil tussen beleggers, exploitanten en investeerders
2. Waarom verboop op verkamering en splitsing woningen < 200 m2
3. Een transparant biedsysteem
4. Belastbaar maken van passief verkregen huurinkomsten (huisjesmelkers)
5. Voor iedereen, hogere belastingvrije voet (=belastingverlaging)
6. Intrekken verhuurdersheffing voor sociale huurwoningen
7. Verbod op de rechtsongelijkheid particulieren ten opzichte van exploitanten
8. Een 'Deltaplan' waarbij starters op de woningmarkt